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2022年初级经济师建筑与房地产日常练习题:房地产业与房地产市场

来源:经济师考试网 2022-1-6

  1[.单选题]我国土地所有制的形式有()两种。

  A.全民所有制和劳动群众集体所有制

  B.国家所有制和劳动群众集体所有制

  C.公有制和劳动群众集体所有制

  D.农民所有制和全民所有制

  [答案]A

  [解析]《土地管理法》规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。”因此,我国土地所有制形式有两种:①全民所有制;②劳动群众集体所有制。

  2[.单选题]土地使用权转让的方式不包括()。

  A.出售

  B.交换

  C.出租

  D.赠与

  [答案]C

  [解析]土地使用权转让是指已经获得土地使用权的土地使用人将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务,以及其地上建筑物、其他附着物所有权,随之转让。

  3[.单选题]居住用地最高使用年限是()。

  A.100年

  B.70年

  C.50年

  D.40年

  [答案]B

  [解析]根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,土地使用权出让最高年限按不同用途分别确定。居住用地最高使用年限是70年,工业用地是50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地是50年,商业、旅游、娱乐用地是40年,综合或者其他用地是50年。

  4[.单选题]有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的()。

  A.40%

  B.50%

  C.60%

  D.70%

  [答案]D

  [解析]土地使用权出让可采取四种方式,即协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。其中协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

  5[.多选题]按照经营使用方式划分,房地产可以分为()。

  A.收益性房地产

  B.销售的房地产

  C.营业房地产

  D.自用房地产

  E.非收益性房地产

  [答案]BCD

  [解析]房地产不仅是指土地及土地附着物,而且还包括由此而衍生的各种权属关系。房地产可从不同角度进行分类:①按照经营使用方式,房地产可分为销售的房地产、营业房地产、自用房地产。②按照最终用途,房地产可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、农业房地产、特殊用途房地产。③按照开发程度,地产可分为生地、毛地、熟地;按照开发程度,房产可分为在建工程和现房。其中,现房按新旧程度不同,可分为新房和旧房。④按照开发经营区域性质,房地产可分为新区开发、旧区开发。⑤按照开发规模,房地产可分为单项开发、成片综合开发。

  6[.多选题]房地产所有权的特性包括()。

  A.完全性

  B.整体性

  C.恒久性

  D.弹力性

  E.相对性

  [答案]ABCD

  [解析]房地产所有权特性有:①完全性,所有权是一般的支配权,是用益物权、担保物权等他物权的源泉。②整体性,或称单一性。房地产所有权对房地产有统一支配权,是整体权利,不能在内容或时间上加以分割。③恒久性,所有权有永久性,没有存续期间,不因时效而消灭。④弹力性,地产所有权人在其房地产上为他人设定权利,即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺,仍然潜在保留其完整性,这种剥夺终止后,所有权可以重新恢复其圆满状态。⑤绝    对性,所有权是典型的物权,在权利实现过程中,具有物权的绝    对性和排他性。

  7[.多选题]关于房地产市场供给影响因素的说法,正确的有()。

  A.房地产价格

  B.房地产开发企业对未来的预期

  C.房地产开发成本

  D.可供应土地规模

  E.替代品价格水平

  [答案]ABCD

  [解析]房地产市场供给同样由多种因素决定,在市场经济条件下,基本因素包括:①房地产价格;②房地产开发成本;③房地产开发企业对未来的预期;④其他因素,包括:a.可供应土地规模;b.资金供应量;c.国家相关政策等。E项属于影响房地产市场需求的因素。

  8[.多选题]房地产市场需求的影响因素有()。

  A.房地产价格

  B.居民收入水平

  C.居民消费偏好

  D.房地产开发企业对未来的预期

  E.替代品价格水平

  [答案]ABCE

  [解析]房地产市场需求是房地产商品生产的出发点,是房地产供给的基本依据。房地产市场需求由多种因素决定,在市场经济条件下,基本因素包括:①房地产价格;②居民收入水平;③居民消费偏好;④居民对未来的预期;⑤替代品价格水平;⑥其他因素,如人口规模和结构、政治与社会稳定程度、国际环境等。

  9[.多选题]征收下列土地时,应由国务院批准的有()。

  A.永久基本农田

  B.永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的

  C.其他土地超过七十公顷的

  D.其他土地超过一百公顷的

  E.涉农用地

  [答案]ABC

  [解析]2019年修正的《土地管理法》规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”同时规定,征收下列土地的,由国务院批准:①永久基本农田;②永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;③其他土地超过七十公顷的。由此可见,农用地特别是永久基本农田的征收,是严格审批的重点关注对象。

  10[.多选题]国有建设用地使用权出让的方式有()。

  A.协议出让

  B.招标出让

  C.拍卖出让

  D.赠与出让

  E.挂牌出让

  [答案]ABCE

  [解析]国有建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。根据《城市房地产管理法》,国有建设用地使用权出让可采取四种方式:①协议出让;②招标出让;③拍卖出让;④挂牌出让。

  11[.多选题]土地使用权出让最高年限按不同用途分别确定,下列说法正确的有()。

  A.居住用地最高使用年限是70年

  B.教育、科技、文化、卫生、体育用地最高使用年限是50年

  C.商业、旅游、娱乐用地是50年

  D.工业用地是50年

  E.综合或者其他用地是40年

  [答案]ABD

  [解析]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按不同用途分别确定。居住用地最高使用年限是70年,工业用地是50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地是50年,商业、旅游、娱乐用地是40年,综合或者其他用地是50年。

  12[.多选题]国有土地上房屋征收补偿内容包括()。

  A.被征收房屋价值的补偿

  B.因征收房屋造成的搬迁补偿

  C.因征收房屋造成的停产停业损失补偿

  D.因征收房屋造成的临时安置补偿

  E.因征收房屋造成的上、下班交通费补偿

  [答案]ABCD

  [解析]《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,做出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括三大项:①被征收房屋价值的补偿;②因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿;③因征收房屋造成的停产停业损失补偿。

  13[.多选题]按照开发程度划分,地产可以分为()。

  A.耕地

  B.毛地

  C.生地

  D.熟地

  E.期房

  [答案]BCD

  [解析]按照开发程度划分,地产可分为:①生地,是指不具有城市基础设施的土地;②毛地,是指具有一定的城市基础设施,有待拆迁但尚未拆除房屋及附着物的土地;③熟地,是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在其上建造建筑物的土地。

  14[.多选题]房地产中介服务包括()

  A.房地产咨询

  B.房地产估价

  C.房地产经纪

  D.房地产抵押

  E.房地产租赁经营

  [答案]ABCE

  [解析]房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供服务的经营活动,是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。包括:①房地产咨询;②房地产估价;③房地产经纪;④房地产租赁经营。

  15[.多选题]在房地产市场的分类中,属于房地产二级市场的有()。

  A.土地使用权出让

  B.土地使用权转让

  C.新建商品房交易

  D.房屋的租赁

  E.房屋的抵押

  [答案]BC

  [解析]房地产市场主要包括:①房地产一级市场,又称土地一级市场,是土地使用权出让市场;②房地产二级市场,包括土地使用权转让及新建商品房等房地产首次交易市场;③房地产三级市场,是各类房地产投入使用后的再次交易市场。A项属于房地产一级市场;DE两项属于房地产三级市场。

  16[.多选题]关于房地产市场泡沫与过度开发之间区别的说法,正确的有()。

  A.房地产市场泡沫反映市场供求关系

  B.过度开发反映市场价格和实际价值之间的关系

  C.房地产市场泡沫中的市场参与者则更关注短期资本收益

  D.过度开发以获得中长期收益为目的

  E.房地产市场泡沫的严重程度更高,危害更大

  [答案]CDE

  [解析]房地产市场泡沫与过度开发也有明显区别。首先,过度开发和泡沫是两个不同层面的市场指标,前者反映市场供求关系,后者反映市场价格和实际价值之间的关系。故A项错误。其次,过度开发和泡沫中的市场参与动机不同,过度开发是投资者基于土地开发利用的目的而增加投资的行为,以获得中长期收益为目的;故B项错误,D项正确。泡沫中的市场参与者则更关注短期资本收益,主要表现为增加当期购买,以待价格更高时抛售。最后,两者的严重程度和危害性不同,房地产市场泡沫的严重程度更高,危害更大,一旦形成往往难以在短时间内自我调整至平衡状态。故CE两项正确。

  17[.多选题]下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得的有()。

  A.国家机关用地和军事用地

  B.城市基础设施用地

  C.居民住宅建设用地

  D.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

  E.公益事业用地

  [答案]ABDE

  [解析]根据《城市房地产管理法》,下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:①国家机关用地和军事用地;②城市基础设施用地和公益事业用地;③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;④法律、行政法规规定的其他用地。此外,公共租赁住房等所需建设用地也可采用行政划拨方式供应。

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